" تعیین سهم مشاعی مالکین (قدرالسهم از عرصه و مشاعات)
در هر ساختمان، مالکین علاوه بر مالکیت اختصاصی واحد خود، در فضاهای مشترک نیز شریک‌اند. اما پرسش اصلی این است که قدرالسهم هر مالک از عرصه و مشاعات چقدر است؟
محاسبه سهم مشاعی نه‌تنها برای تنظیم سند، تفکیک یا افراز ملک اهمیت دارد، بلکه در بسیاری از پرونده‌های حقوقی مانند تخریب و نوسازی، اختلافات مالی، یا تعیین خسارت نقش تعیین‌کننده دارد.
در این مقاله، مفهوم قدرالسهم، روش محاسبه آن و نقش کارشناس رسمی دادگستری در تعیین دقیق سهم مشاعی بررسی می‌شود.
۱. تعریف قدرالسهم
قدرالسهم به زبان ساده یعنی میزان مالکیت هر شخص از زمین (عرصه) و فضاهای مشترک (مشاعات) ساختمان.
برای مثال، اگر زمینی به مساحت ۱۰۰۰ متر بین ۱۰ واحد تقسیم شده باشد، هر واحد به تناسب مساحت و موقعیت خود، سهمی از زمین و مشاعات دارد. این سهم، در سند مالکیت درج می‌شود.
۲. اجزای ملک: عرصه، اعیان و مشاعات
- عرصه: زمین اصلی ملک
- اعیان: بخش‌های ساخته‌شده مانند واحدها
- مشاعات: بخش‌های مشترک مانند حیاط، لابی، پله، پشت‌بام و تاسیسات عمومی
قدرالسهم معمولاً از عرصه و مشاعات تعیین می‌شود، نه از بخش اختصاصی.
۳. چرا محاسبه قدرالسهم مهم است؟
- در زمان تفکیک یا افراز ملک
- هنگام بازسازی و نوسازی آپارتمان
- در اختلافات مالی یا تقسیم ارث
- برای تعیین خسارت یا ارزش‌گذاری
- در ثبت رسمی و تنظیم سند تک‌برگ
نداشتن محاسبه دقیق قدرالسهم، منشأ بسیاری از اختلافات میان مالکین است.
۴. روش محاسبه قدرالسهم
کارشناس رسمی با استفاده از مستندات ثبتی، نقشه تفکیکی و بررسی فنی، مراحل زیر را انجام می‌دهد:
۴.۱ بررسی مدارک ثبتی و نقشه‌ها
- سند مادر ملک
- صورت‌مجلس تفکیکی
- نقشه عرصه و اعیان
۴.۲ تعیین سهم هر واحد
- مساحت کل عرصه ÷ مجموع متراژ اعیانی × مساحت واحد
- در صورت تفاوت در موقعیت، طبقه یا امکانات، ضرایب اصلاحی اعمال می‌شود.
۴.۳ محاسبه قدرالسهم از مشاعات
- به نسبت مساوی یا متناسب با متراژ واحد
- با در نظر گرفتن بخش‌های اختصاصی و مشترک واقعی
۵. نقش کارشناس رسمی دادگستری
کارشناس رسمی در تعیین قدرالسهم وظایف زیر را دارد:
- تحلیل فنی و حقوقی اسناد
- محاسبه دقیق سهم مالکین از عرصه و مشاعات
- ارائه گزارش رسمی برای دادگاه، ثبت یا مالکین
- رفع اختلاف بین شرکا یا وارثین
گزارش کارشناسی مبنای تصمیم قضایی، تنظیم سند و حتی معاملات ملکی قرار می‌گیرد.
۶. اختلافات رایج در قدرالسهم
- عدم درج قدرالسهم در سند
- اشتباه در محاسبه سهم مالکین در افراز
- ادعای مالک بر استفاده بیشتر از مشاعات
- فروش بخشی از زمین بدون رعایت سهم سایر شرکا
- اختلاف میان ورثه بر سر تقسیم عرصه
در همه این موارد، گزارش کارشناسی دقیق ملاک تصمیم‌گیری قانونی است.
۷. نتیجه‌گیری
- قدرالسهم، پایه مالکیت واقعی در ساختمان است.
- محاسبه اشتباه یا ناقص آن منجر به اختلافات حقوقی می‌شود.
- کارشناس رسمی (لینک به سایت داد) با بررسی نقشه و مدارک ثبتی، می‌تواند سهم دقیق هر مالک را مشخص کند.
- آگاهی از قدرالسهم، لازمه شفافیت در معاملات و حفظ حقوق مالکین است.
۸. منابع
- قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه اجرایی آن
- قانون ثبت اسناد و املاک
- آیین‌نامه کارشناسان رسمی دادگستری
- دستورالعمل تفکیک و افراز املاک مشاعی